Sa Madaling Salita
- Capital gains tax: 6% ng presyo, o ng halaga ng property ayon sa gobyerno, kung alin ang pinakamataas. Bayaran sa loob ng 30 araw.
- Documentary stamp tax: ₱15 sa bawat ₱1,000 (1.5%) ng parehong halaga. Bayaran hanggang ika-5 araw ng susunod na buwan.
- Transfer tax sa probinsya o lungsod: hanggang 0.5% sa mga probinsya at hanggang 0.75% sa mga lungsod. Bayaran sa loob ng 60 araw mula sa petsa ng deed.
- Pagkatapos, bibigyan kayo ng BIR ng certificate na nagpapahintulot na mailipat ang titulo (ang eCAR), at maglalabas ang Registry of Deeds ng bagong titulo kapag nabayaran na ang registration fees.
- Sabi ng Civil Code, ang nagbebenta ang magbabayad para sa deed at sa pag-register nito, maliban kung iba ang napagkasunduan ng bumibili at nagbebenta.
Maaaring magbago ang mga bayarin sa gobyerno. Laging alamin muna sa opisina ang kasalukuyang halaga bago magbayad. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.
Pagpapanotaryo ng Deed
Kinukumpirma ng nagbebenta at ng bumibili sa harap ng notaryo na pinirmahan nila ang Deed of Absolute Sale. Ang ganitong pagpapanotaryo ay tinatawag na acknowledgment. Sa maraming listahan ng presyo (fee schedule) ng mga notaryo, ang singil sa Deed of Sale ng lupa o gusali ay porsiyento ng presyo o halaga. Ang tantiya ng site na ito ay 2% hanggang 3% ng presyo, na may minimum na ₱2,000, pero nag-iiba ang aktuwal na singil. Tingnan ang gabay sa presyo para sa Deed of Sale.
Mahalaga ang petsa ng notaryo. Dito nagsisimulang bilangin ng BIR ang mga deadline ng buwis.
Capital Gains Tax (CGT)
Kapag ang isang indibidwal ay nagbenta ng lupa o gusali na capital asset (property na hindi ginagamit sa negosyo), may final tax na 6% ayon sa National Internal Revenue Code. Ipinapataw ito ng BIR sa selling price, sa zonal value (ang sariling halaga ng BIR para sa lupa sa lugar na iyon), o sa fair market value sa Tax Declaration, kung alin ang pinakamataas.
- Form: BIR Form 1706, isinusumite sa Revenue District Office (RDO), ang lokal na opisina ng BIR na sakop ang lugar ng property.
- Deadline: sa loob ng 30 araw pagkatapos ng bentahan. Ayon sa BIR Revenue Memorandum Circular No. 75-2026, binibilang ito mula sa pagpapanotaryo ng deed. Kung hulugan ang bayad, tumatakbo ang 30 araw mula sa unang down payment at mula sa bawat kasunod na hulog.
- Kung ordinary asset ang property (halimbawa, ibinenta ng real estate dealer o ginagamit sa negosyo), ibang buwis ang sisingilin, ang creditable withholding tax (Form 1606), sa halip na CGT.
Documentary Stamp Tax (DST)
Ang Deed of Sale ng lupa o gusali ay may DST na ₱15 sa bawat ₱1,000 ng halaga, o 1.5%. Kinukuwenta ito sa parehong halaga ng CGT: ang pinakamataas sa presyo, fair market value at zonal value.
- Form: BIR Form 2000-OT.
- Deadline: sa loob ng limang araw pagkatapos matapos ang buwan kung kailan nanotaryo ang deed.
Maaaring magbago ang mga bayarin sa gobyerno. Laging alamin muna sa opisina ang kasalukuyang halaga bago magbayad. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.
Ang Certificate ng BIR Para sa Paglilipat (eCAR)
Kapag bayad na ang CGT at DST, maglalabas ang RDO ng electronic Certificate Authorizing Registration (eCAR), ang patunay ng BIR na bayad na ang mga buwis. Hindi ililipat ng Registry of Deeds ang titulo kung wala ito. Ayon sa RMC No. 75-2026, may ₱100 na certification fee at ₱30 na DST sa bawat eCAR, at pitong working days ang processing kapag kumpleto na ang requirements.
Maaaring magbago ang mga bayarin sa gobyerno. Laging alamin muna sa opisina ang kasalukuyang halaga bago magbayad. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.
Local Transfer Tax
Ayon sa Section 135 ng Local Government Code (Republic Act No. 7160), puwedeng maningil ang probinsya ng transfer tax na hanggang 50% ng 1% (0.5%) ng presyo, o ng fair market value kung masyadong mababa ang presyo, kung alin ang mas mataas. Sa ilalim ng Section 151, puwedeng lumampas ang lungsod sa maximum ng probinsya nang hanggang 50%, kaya puwedeng umabot sa 0.75% ang rate sa lungsod. Ang eksaktong rate ay itinatakda ng local ordinance (lokal na batas).
Sabi ng Section 135(b), binabayaran ang buwis sa loob ng 60 araw mula sa petsa ng pagpirma ng deed. Magbayad sa provincial o city treasurer's office kung nasaan ang property.
Pag-register sa Registry of Deeds
Para makapaglabas ng bagong titulo sa pangalan ng bumibili, hinihingi ng Registry of Deeds ang orihinal na deed, ang Owner's Duplicate ng titulo, ang pinakabagong certified Tax Declaration, ang eCAR mula sa BIR, Real Property Tax Clearance, patunay na bayad na ang transfer tax, at DAR Clearance kung agricultural ang lupa, ayon sa Land Registration Authority. Ang registration fees ay nakabatay sa price list (schedule) ng LRA at tumataas habang tumataas ang halaga ng property. Hingin sa Registry of Deeds ang computation.
Pagkatapos, ipalilipat ng bumibili ang Tax Declaration sa assessor's office ng lungsod o munisipyo. Tingnan ang paglilipat ng titulo ng lupa para sa kumpletong hakbang.
Sino ang Magbabayad ng Ano
Sabi ng Article 1487 ng Civil Code, "the expenses for the execution and registration of the sale shall be borne by the vendor, unless there is a stipulation to the contrary." Sa madaling salita, ang nagbebenta ang magbabayad sa paggawa at pag-register ng deed, maliban kung iba ang napagkasunduan ninyo. Sa nagbebenta rin inilalagay ng Local Government Code ang tungkuling magbayad ng transfer tax. Sa totoong buhay, madalas na iba ang hatian na pinagkakasunduan ng bumibili at nagbebenta, halimbawa ang nagbebenta ang magbabayad ng CGT at ang bumibili ang magbabayad ng DST, transfer tax at registration. Anuman ang mapagkasunduan ninyo, isulat ito sa deed para walang pagtatalo sa huli.
Subukan ang property sale costs calculator para matantiya ang kabuuan.
Mga Karaniwang Tanong
Magkano ang Capital Gains Tax sa Pagbenta ng House and Lot?
6% ng selling price, ng zonal value ng BIR o ng fair market value sa Tax Declaration, kung alin ang pinakamataas, para sa property na capital asset (hindi ginagamit sa negosyo). I-file ang BIR Form 1706 sa loob ng 30 araw.
Binago ba ng 2024 Real Property Valuation Law ang mga Buwis na Ito?
Hindi binago ng Real Property Valuation and Assessment Reform Act (Republic Act No. 12001), na inaprubahan noong 13 Hunyo 2024, ang 6% na CGT o 1.5% na DST. Ang binabago nito ay ang halagang ginagamit ng BIR. Unti-unting papalitan ng Schedules of Market Values (opisyal na halaga ng mga property) na aaprubahan sa ilalim ng batas ang zonal values ng BIR. Hangga't wala pa, zonal values pa rin ang ginagamit.
Ano ang Mangyayari Kapag Late ang Bayad?
Kapag late ang bayad sa national at local na buwis, may surcharge (dagdag na singil), interest at penalty ayon sa mga batas sa buwis at local ordinance. Magbayad bago ang mga deadline, na binibilang mula sa petsa ng deed.
Kasama ba ang Bayad sa Notaryo sa mga Buwis na Ito?
Hindi. Hiwalay ang bayad sa notaryo at sa notaryo ito ibinabayad. Tingnan ang fee guide.
Sino ang Karaniwang Nagbabayad ng Capital Gains Tax?
Ang CGT ay buwis sa kita ng nagbebenta, at sa nagbebenta inilalagay ng Civil Code ang gastos sa bentahan maliban kung iba ang nakasulat sa deed. Puwedeng magkasundo ang bumibili at nagbebenta sa ibang hatian sa deed.
Hindi ito legal na payo. Pangkalahatang impormasyon ito. Para sa payo tungkol sa sarili ninyong sitwasyon, kumonsulta sa abogado. Kung hindi kaya ang bayad, maaaring tumulong nang libre ang Public Attorney's Office (PAO) o ang legal aid office ng IBP.
Nagbabago ang mga bayarin sa gobyerno, mga patakaran at requirements, kaya laging magtanong muna sa opisinang may kinalaman bago pumunta. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.