Pagpapaupa ng Bahay o Kwarto: Ano ang Dapat Nakasulat

Isulat Ito

Puwedeng pasalita lang ang lease, pero kapag nakasulat, naiiwasan ang "sabi niya, sabi ko". Sa ilalim ng Statute of Frauds ng Civil Code (Article 1403), hindi ipapatupad ng korte ang lease na mahigit isang taon maliban kung nakasulat ito.

Nakasaad sa maayos na lease ang:

• mga pangalan at address ng landlord at tenant;
• ang eksaktong property (address, unit number, anong furniture ang kasama);
• gaano katagal ito (ang term: petsa ng simula at katapusan) at paano ito nire-renew;
• ang buwanang upa, kailan ito due, at paano ito binabayaran;
• ang advance at deposit, at kailan at paano ibabalik ang deposit;
• sino ang magbabayad ng utilities, association dues at repairs;
• kung pinapayagan ang alagang hayop, subleasing (pagpapaupa nito sa iba) o paggamit sa negosyo;
• paano puwedeng tapusin nang maaga ng alinmang panig ang lease, at ang kailangang abiso.

Gamitin ang Contract of Lease template bilang panimula.

Kailangan bang Ipa-notaryo ang Lease?

Hindi para maging valid ito. Ang pirmadong lease ay may bisa na sa pagitan ng landlord at tenant kahit walang notaryo. Pero nakakatulong ang pagpapanotaryo:

• Ang notarized na lease ay public document. Ipinapalagay ng korte na maayos itong napirmahan, kaya mas mahirap itong itanggi sa bandang huli.
• Ang notarized na lease lang ang puwedeng irehistro at itala sa titulo ng lupa (annotated). Sa ilalim ng Civil Code (Article 1648), ang hindi rehistradong lease ng lupa o gusali ay hindi pareho ang bisa sa ibang tao (third persons), gaya ng susunod na bibili.
• Maraming negosyo, bangko at opisina ng gobyerno ang humihingi ng notarized na lease bilang patunay ng address.

Tingnan ang pagpapanotaryo ng dokumento, at magkano ang singil ng notaryo para sa lease.

Ang Rent Control Act (RA 9653)

Pinoprotektahan ng Republic Act No. 9653, ang Rent Control Act of 2009, ang mga umuupa sa mga bahay na mababa ang upa. Sakop nito ang mga bahay, apartment, kwarto, bedspace at boarding house na tinitirhan, pero hindi ang hotel o motel.

Aling mga bahay ang sakop ngayon. Pinapayagan ng batas ang gobyerno na palawigin ang rent control. Pinalawig ito ng National Human Settlements Board, sa ilalim ng DHSUD, hanggang 31 Disyembre 2026 (Resolution No. 2024-01) para sa mga residential unit na ang upa ay ₱10,000 kada buwan o mas mababa.

Pagtaas ng upa para sa parehong tenant. Hanggang 2.3% sa 2025 at hanggang 1% sa 2026. Kapag nabakante ang unit, puwedeng magtakda ang landlord ng bagong upa para sa susunod na tenant. Ang mga kwarto at bedspace na pinapaupahan sa mga estudyante ay isang beses lang puwedeng taasan sa isang taon. Hindi sakop ang mga bagong gawang unit na pinapaupahan.

Advance at deposit (Section 7). Para sa mga sakop na unit, ang landlord ay:

• hindi puwedeng humingi ng higit sa isang buwang advance na upa;
• hindi puwedeng humingi ng higit sa dalawang buwang deposit, na kailangang nakadeposito sa bangko sa pangalan ng landlord sa buong panahon ng lease, at ibabalik sa tenant ang interest sa katapusan.

Puwedeng ibawas sa deposit ang hindi nabayarang upa, hindi nabayarang utility bills, o sira na ginawa ng tenant. Binabayaran ang upa nang advance sa loob ng unang limang araw ng buwan maliban kung iba ang nakasaad sa lease.

Pagpapaalis. Para sa mga sakop na unit, nakalista sa Section 9 ang mga dahilan para mapaalis ang tenant (ejectment), kasama ang subleasing nang walang nakasulat na pahintulot, tatlong buwang hindi nabayarang upa, pangangailangan ng may-ari na gamitin ang unit para sa kanyang pamilya, kailangang pagkukumpuni dahil sa condemnation order (utos na delikado ang gusali), at ang pagtatapos ng lease. Ang pagbebenta o pagsasangla ng property ay hindi dahilan para paalisin ang tenant (Section 10). Dumadaan ang pagpapaalis sa barangay at saka sa korte; hindi puwedeng basta ikandado ng landlord ang tenant palabas.

Para sa mga Unit na Hindi Sakop ng Rent Control

Para sa upang lampas ₱10,000, ang Civil Code at ang inyong kontrata ang masusunod. Malaya ang dalawang panig na magkasundo sa upa, pagtaas, advance at deposit. Isulat ang mga ito nang malinaw, dahil ang kontrata ang titingnan ng korte.

Mga Tax sa Lease

• Documentary stamp tax. Sa ilalim ng Section 194 ng Tax Code, ang nakasulat na lease ay may documentary stamp tax batay sa upa sa bawat taon ng term. Kinukuwenta ito ng documentary stamp tax calculator. Kailangan itong bayad na bago itala ng Registry of Deeds ang lease sa titulo.
• Income tax. Kita ng landlord ang upa at idinedeklara ito sa BIR. Itanong sa BIR ang pagpaparehistro bilang lessor (taong nagpapaupa ng property).
• Real property tax. Sa may-ari pa rin ang amilyar ng property maliban kung nakasaad sa lease na ire-reimburse ito ng tenant. Tingnan ang real property tax.