Sa Madaling Salita
- Ang tax ay porsyento ng assessed value, na isang takdang bahagi ng market value ng inyong property.
- Ang basic rate ay hanggang 1% sa mga probinsya at hanggang 2% sa mga city at sa mga munisipyo sa Metro Manila, dagdag pa ang 1% para sa mga pampublikong paaralan (ang Special Education Fund).
- Puwede kayong magbayad nang isang beses sa isang taon o hatiin sa apat, na due sa 31 Marso, 30 Hunyo, 30 Setyembre at 31 Disyembre.
- Kapag na-late, may interest na 2% kada buwan, hanggang 36 na buwan.
- Magbayad sa treasurer's office ng city o munisipyo kung saan naroon ang property.
Paano Kinukuwenta ang Tax
Nasa Republic Act No. 7160, ang Local Government Code (LGC), ang mga patakaran. Sa tatlong hakbang kinukuwenta ng local assessor ang babayaran:
- Market value. Sa opisyal na listahan ng assessor ng halaga ng mga property (ang schedule of market values) nakatakda ang halaga kada square meter ng lupa at ang halaga ng mga gusali at makinarya. Makikita ito sa inyong Tax Declaration.
- Assessed value. Market value × assessment level. Ang assessment level ay porsyentong itinatakda ng lokal na batas (ordinance), sa loob ng mga limitasyon sa Section 218 ng LGC. Para sa lupa, ang pinakamataas ay 20% para sa residential, 40% para sa agricultural, at 50% para sa commercial at industrial na lupa. May sariling scale ang mga gusali.
- Tax. Assessed value × ang tax rate.
| Kung Saan ang Property | Basic Tax (LGC Sec. 233) | Special Education Fund (Sec. 235) | Pinakamataas na Kabuuan |
|---|---|---|---|
| Probinsya (munisipyo sa labas ng Metro Manila) | Hanggang 1% | 1% | 2% |
| City, o munisipyo sa Metro Manila | Hanggang 2% | 1% | 3% |
Halimbawa. May residential lot sa isang city na may market value na ₱2,000,000. Kung 20% ang assessment level na gamit ng city, ₱400,000 ang assessed value. Sa 2% na basic rate at 1% na SEF, ₱12,000 ang taunang tax. Puwedeng mas mababa ang aktwal na levels at rates ng inyong city. Subukan ang sarili ninyong mga numero sa real property tax calculator.
Maaaring magbago ang mga bayarin sa gobyerno. Laging alamin muna sa opisina ang kasalukuyang halaga bago magbayad. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.
Kailan Magbabayad, at mga Discount
Nagiging due (accrues) ang tax para sa taon sa 1 Enero. Sa ilalim ng Section 250 ng LGC, puwede ninyo itong bayaran sa apat na pantay na hulog nang walang interest, na due sa o bago ang:
- 31 Marso
- 30 Hunyo
- 30 Setyembre
- 31 Disyembre
Sa ilalim ng Section 251, puwedeng magbigay ang city o munisipyo ng discount sa maaga o on-time na pagbabayad, na hanggang 20% ng taunang tax. Ang aktwal na discount, kung mayroon, ay itinatakda ng lokal na ordinance, kaya itanong sa inyong treasurer's office.
Multa Kapag Na-late
Sa ilalim ng Section 255 ng LGC, ang hindi nabayarang real property tax ay may interest na 2% kada buwan sa hindi nabayarang halaga, hanggang 36 na buwan (72%).
Ang hindi nabayarang tax ay lien (legal na habol) sa property. Kung hindi pa rin ito mabayaran, puwedeng kunin ng local government ang property (levy) at ibenta ito sa public auction. May isang taon ang may-ari mula sa bentahan para mabili ito pabalik (redeem). Huwag hayaang maipon ang hindi nabayarang tax.
Kung bibili kayo ng property, humingi muna ng Tax Clearance sa treasurer, dahil sumasama sa property ang hindi nabayarang amilyar. Tingnan ang pag-check ng lupa bago bumili.
Saan at Paano Magbabayad
- Magbayad sa treasurer's office ng city o munisipyo kung saan naroon ang property. Dalhin ang inyong Tax Declaration number o ang huling Official Receipt.
- Maraming city at munisipyo ang tumatanggap na ng online payment sa sarili nilang portal o sa partner channels. Tingnan ang opisyal na website ng inyong LGU (city o municipal government).
- Itago ang bawat Official Receipt. Kailangan ninyo ang mga ito para sa Tax Clearance kapag ibebenta, isasangla o ililipat ninyo ang property.
- Kung sa tingin ninyo ay mali ang assessment, puwede kayong mag-appeal sa Local Board of Assessment Appeals sa loob ng 60 araw mula sa notice. Kung ang tax mismo ang inyong pino-protesta, kailangan muna ninyong magbayad at mag-file ng nakasulat na protest sa treasurer sa loob ng 30 araw mula sa pagbabayad.
Ang Real Property Valuation and Assessment Reform Act (RA 12001)
Binago ng Republic Act No. 12001, na inaprubahan noong 13 Hunyo 2024, kung paano itinatakda ang halaga ng mga property:
- Ang mga local assessor ang gagawa ng schedule of market values gamit ang pambansang valuation standards. Rerepasuhin ito ng Bureau of Local Government Finance at ise-certify ng Secretary of Finance.
- Kailangang i-update ng mga assessor ang kanilang schedule sa loob ng dalawang taon mula nang magkabisa ang batas, at kada tatlong taon pagkatapos noon.
- Sa unang taon ng bisa ng bagong schedule, ang anumang pagtaas ng real property tax ay hanggang 6% lang ng tax bago ang batas. Puwedeng limitahan ng LGU ang mga susunod na pagtaas sa pamamagitan ng ordinance.
- Gagamitin ng BIR ang aprubadong schedule of market values (o ang selling price, kung mas mataas) para sa mga national tax gaya ng capital gains tax, kapalit ng zonal values (ang sariling halaga ng lupa ng BIR) kapag napalitan na ang mga ito.
- Nagbigay rin ito ng dalawang taong amnesty (pagpapatawad) sa mga multa, surcharge at interest sa real property tax na hindi nabayaran bago magkabisa ang batas. Nagsara ang window na iyon noong Hulyo 2026. Hindi pinatawad ang tax mismo. May mga lungsod at probinsyang nagpapasa ng sarili nilang amnesty ordinance, kaya itanong sa treasurer ninyo kung may bukas.
Mga Karaniwang Tanong
Sino ang Nagbabayad ng Amilyar, ang May-ari o ang Umuupa?
Ang tinitingnan ng batas ay ang may-ari o ang taong gumagamit at nakikinabang sa property (beneficial use). Puwedeng nakasaad sa lease na ire-reimburse ito ng umuupa, pero ang property pa rin ang sisingilin ng treasurer.
Paano Kung Nakapangalan pa sa Dating May-ari ang Tax Declaration?
Due pa rin ang tax sa property. Bayaran ito, itago ang mga resibo, at ilipat ang Tax Declaration sa assessor's office sa lalong madaling panahon. Tingnan ang paglilipat ng titulo ng lupa.
Magkano ang Multa sa Late na Amilyar?
Interest na 2% kada buwan sa hindi nabayarang halaga, hanggang 36 na buwan, sa ilalim ng Section 255 ng Local Government Code.
May Discount ba Kapag Maagang Binayaran ang Buong Taon?
Maraming LGU ang nagbibigay nito, hanggang 20% sa ilalim ng Section 251 ng LGC. Ang eksaktong discount at ang deadline para makuha ito ay itinatakda ng inyong city o munisipyo.
Hindi ito legal na payo. Pangkalahatang impormasyon ito. Para sa payo tungkol sa sarili ninyong sitwasyon, kumonsulta sa abogado. Kung hindi kaya ang bayad, maaaring tumulong nang libre ang Public Attorney's Office (PAO) o ang legal aid office ng IBP.
Nagbabago ang mga bayarin sa gobyerno, mga patakaran at requirements, kaya laging magtanong muna sa opisinang may kinalaman bago pumunta. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.