Pagsusuri ng Lupa Bago Ito Bilhin

Suriin ang Titulo sa Registry of Deeds

Magsimula sa pagkuha ng sarili ninyong kopya ng titulo mula sa gobyerno. Hingin sa seller ang title number at ang Registry of Deeds kung saan ito nakarehistro. Pagkatapos, kayo mismo ang kumuha ng Certified True Copy (opisyal na kopya ng record ng Registry).

• Pumunta sa Registry of Deeds na iyon dala ang request form, photocopy ng titulo at ID ninyo, o
• Mag-request online sa eSerbisyo portal ng Land Registration Authority, na nagde-deliver kahit saan sa Pilipinas. Ibibigay ninyo ang Registry, ang uri ng titulo (OCT, TCT o CCT, ang mga uri ng land title) at ang title number.

Ikumpara ang certified copy sa Owner's Duplicate (ang sariling kopya ng may-ari) na ipinapakita ng seller: pangalan ng may-ari, title number, technical description (ang sukat ng mga boundary), area at lot number. Babala ang anumang pagkakaiba. Kung hindi mahanap ng Registry ang titulo, o iba ang may-ari na nakalagay, huminto na.

Basahin ang mga Nakasulat sa Likod ng Titulo

Nakalista sa mga likurang pahina ng titulo (ang "memorandum of encumbrances") ang bawat annotation na nakatala laban sa lupa, gaya ng mga loan at claim. Hanapin ang:

• Real Estate Mortgage. Nakasangla ang lupa bilang garantiya sa loan. Dapat ma-release ang loan, at nakatala ang release sa titulo, bago o sa mismong bentahan.
• Notice of lis pendens. May nakabinbing kaso sa korte tungkol sa lupa.
• Adverse claim. May taong nagke-claim ng karapatan sa lupa.
• Levy o attachment. Kinuha ng korte o ng gobyerno ang lupa dahil sa utang.
• Rule 74 annotation. Galing ang lupa sa Extrajudicial Settlement (kasunduan ng mga tagapagmana, pinirmahan sa harap ng notaryo) at, sa loob ng dalawang taon, puwede pa itong habulin ng mga tagapagmanang hindi naisama o ng mga taong pinagkakautangan ng namatay na may-ari. Tingnan ang pag-aayos ng mana.
• Lease, easement (karapatan ng iba na dumaan o gumamit ng bahagi ng lupa) o restrictions. Puwedeng manatili ang mga ito sa lupa kahit nabili na ninyo.
• Restrictions ng CARP o free patent. Ang lupang galing sa agrarian reform (CARP) o sa ilang libreng grant ng public land ay hindi puwedeng ibenta sa loob ng isang panahon, o puwede lang kung may approval ng DAR.

Suriin ang Seller

• Pagkakakilanlan. Dapat eksaktong tugma ang pangalan ng seller sa titulo. Personal na suriin ang mga government ID niya.
• Civil status. Kung kasal ang seller, ang lupang nakuha habang kasal ay kadalasang pag-aari nilang mag-asawa. Sa ilalim ng Family Code (Articles 96 at 124), void (walang bisa sa batas) ang pagbebenta nito nang walang nakasulat na pahintulot ng asawa. Papirmahin ang asawa sa deed. Humingi ng PSA Marriage Certificate, o CENOMAR kung sinasabi niyang single siya.
• Patay na ang may-ari. Kung patay na ang may-aring nakapangalan sa titulo, ang mga tagapagmana lang ang puwedeng magbenta, pagkatapos nilang ayusin ang mana (hatiin ang iniwan ng may-ari).
• Representative. Kung may ibang nagbebenta para sa may-ari, humingi ng notarized na Special Power of Attorney (SPA, dokumentong nagpapahintulot sa isang tao na kumilos para sa may-ari) na nakapangalan ang property na ito, at kumpirmahin mismo sa may-ari na hindi pa ito kinansela. Tingnan ang SPA para magbenta ng property.
• Kumpanya. Kung korporasyon ang nagbebenta, humingi ng Board Resolution at Secretary's Certificate na nagpapakitang inaprubahan ng kumpanya ang bentahan.

Suriin ang Buwis

• Kumuha ng certified copy ng Tax Declaration (tax record ng lungsod o bayan para sa lupa) mula sa assessor. Dapat tugma sa titulo ang may-ari, lot at area.
• Humingi sa treasurer ng Real Property Tax Clearance. Nananatili sa lupa ang hindi nabayarang amilyar (taunang buwis sa lupa), at kailangan din naman ng Registry of Deeds ang clearance para sa transfer. Tingnan ang real property tax.
• Magkasundo nang nakasulat kung sino ang magbabayad ng mga naiwang buwis bago ninyo bayaran ang presyo.

Suriin ang Mismong Lupa

• Puntahan ang lupa. Kausapin ang mga kapitbahay at ang barangay. Itanong kung may ibang nakatira, nagsasaka o nagke-claim sa lupa.
• Relocation survey. Kumuha ng lisensyadong geodetic engineer (land surveyor) para hanapin ang mga kanto gamit ang sukat sa titulo. Dito makikita kung ang lupang nakikita ninyo ay ang lupang nasa titulo, at kung may bahay o bakod na lumalampas sa boundary.
• Zoning. Itanong sa zoning office ng lungsod o munisipyo (o planning and development office) kung para saan naka-zone ang lupa (tirahan, negosyo, sakahan at iba pa), kung balak ninyong magtayo o gamitin ang lupa sa negosyo.
• Lupang agrikultural. Kung agricultural ang lupa, itanong sa Department of Agrarian Reform (DAR) kung sakop ito ng agrarian reform o may mga tenant na magsasaka. Kailangan ng Registry ang DAR Clearance para mailipat ang lupang sakop ng CARP.
• Daanan. Siguraduhing may kalsada o daan na may karapatan kayong gamitin para marating ang lupa (right of way).

Bago Magbayad

Huwag bayaran ang buong presyo batay lang sa photocopy. Mga ligtas na gawi:

• Magbayad sa bank transfer o manager's check, hindi cash, para may record.
• Kumuha ng Acknowledgment Receipt para sa anumang reservation o down payment, na nakasulat kung para saan ito.
• Pirmahan ang Deed of Absolute Sale sa harap ng notaryo kapag bayad na ang buong presyo, at kunin ang Owner's Duplicate Title sa parehong oras.
• Simulan agad ang transfer. Tingnan ang paglilipat ng titulo ng lupa.

Para sa lupang komplikado ang kasaysayan, gaya ng lupang walang titulo, may kaso sa korte, o maraming tagapagmana, kumonsulta sa abogado bago magbayad.