Ano ang Pinagsasama ng Calculator
Kapag nagbenta kayo ng lupa, house and lot o condo unit na hindi ninyo ginagamit sa negosyo (isang "capital asset"), may apat na singil ng gobyerno sa bentahan:
- Capital gains tax. 6% ayon sa Section 24(D) ng National Internal Revenue Code (NIRC). Isang beses lang itong buwis sa nagbebenta (final tax), na kinukuwenta sa presyo ng bentahan, sa BIR zonal value o sa fair market value ng assessor, alinman ang pinakamataas. May bayad ito kahit lugi kayo sa bentahan.
- Documentary stamp tax (DST). ₱15 sa bawat ₱1,000 o bahagi ng ₱1,000 (mga 1.5%) ayon sa NIRC Section 196, sa parehong batayan ng capital gains tax.
- Local transfer tax. Hanggang 0.5% ng presyo o ng fair market value, alinman ang mas mataas, sa probinsya, at hanggang 0.75% sa lungsod o sa bayan sa Metro Manila (Local Government Code, Sections 135, 144 at 151). Ang lokal na ordinansa ang nagtatakda ng talagang rate, at may mga treasurer na ginagamit din ang zonal value.
- Registration fee. Sinisingil ito ng Registry of Deeds para kanselahin ang lumang titulo at maglabas ng bagong titulo sa pangalan ng bumibili. Sumusunod ang halaga sa table of fees ng Land Registration Authority (LRA), kaya itanong ang halaga sa Registry of Deeds.
Bukod dito, may bayad sa notaryo para sa Deed of Sale, at mas maliliit na singil gaya ng Certified True Copy ng titulo at ng Tax Declaration, at bayad sa assessor para sa bagong Tax Declaration.
Sino ang Nagbabayad: Ayon sa Batas, at Ayon sa Karaniwang Usapan
Sa batas, mas nakapatong sa nagbebenta ang mga bayarin. Buwis sa kita ng nagbebenta ang capital gains tax. Ayon sa Local Government Code (Section 135), ang nagbebenta ang may tungkuling magbayad ng transfer tax, at ayon sa Civil Code (Article 1487), ang nagbebenta ang sasagot sa gastos sa pagpirma at pagrerehistro ng bentahan, maliban kung iba ang napagkasunduan. Ang documentary stamp tax ay maaaring singilin sa alinmang partido sa deed (NIRC Section 173).
Madalas, iba ang napagkakasunduang hatian ng bumibili at nagbebenta. Ganito ang karaniwang usapan:
| Singil | Madalas na Napagkakasunduang Magbabayad |
|---|---|
| Capital gains tax | Nagbebenta |
| Documentary stamp tax | Bumibili |
| Local transfer tax | Bumibili |
| Registration fee | Bumibili |
| Bayad sa notaryo | Hati, o ang bumibili |
Walang nakapirmi rito. Anuman ang mapagkasunduan ninyo, isulat ito sa Deed of Sale; kung walang malinaw na kasunduan, ang mga tungkulin ng nagbebenta ayon sa batas ang masusunod.
Mga Deadline
- Capital gains tax: mag-file at magbayad sa loob ng 30 araw mula nang ipanotaryo ang deed (BIR Form 1706).
- Documentary stamp tax: sa loob ng 5 araw pagkatapos ng katapusan ng buwan kung kailan ipinanotaryo ang deed (BIR Form 2000-OT).
- Transfer tax: sa loob ng 60 araw mula sa petsa ng pagpirma sa deed (Local Government Code, Section 135).
May surcharge at interes kapag huli ang bayad. Ilalabas ng BIR ang go-signal nito para sa paglilipat, ang electronic Certificate Authorizing Registration (eCAR), kapag bayad na ang mga buwis at kumpleto na ang mga papeles, at kailangan ng Registry of Deeds ang eCAR at ang resibo ng transfer tax bago ito maglabas ng bagong titulo.
Nagbabago ang Zonal Values
Ang Real Property Valuation and Assessment Reform Act, Republic Act No. 12001 (RA 12001), na pinirmahan noong 13 Hunyo 2024, ay papalit sa BIR zonal values ng iisang listahan ng market value para sa bawat lungsod o probinsya (ang schedule of market values, o SMV). Kapag may bisa na ang SMV, iyon o ang presyo, alinman ang mas mataas, ang gagamitin ng BIR. Hangga't wala pa, ang zonal value pa rin ang masusunod. Kung may aprubadong SMV na ang lungsod o probinsya ninyo, ilagay ang halagang iyon sa kahon ng zonal value.
Mga Karaniwang Tanong
Magkano ang Capital Gains Tax sa Pagbebenta ng House and Lot?
6% ng presyo ng bentahan, ng BIR zonal value o ng fair market value sa Tax Declaration, alinman ang pinakamataas. Ang bentahang ₱3,000,000 na may zonal value na ₱3,500,000 ay bubuwisan batay sa ₱3,500,000, kaya ₱210,000 ang buwis.
Puwede bang Mas Mababang Presyo ang Ilagay Namin sa Deed Para Mas Maliit ang Buwis?
Hindi nito mapapababa ang capital gains tax o ang DST nang mas mababa sa zonal value o sa halaga sa Tax Declaration, dahil alinman ang pinakamataas ang ginagamit ng BIR. Ang paglalagay ng hindi totoong presyo sa deed na ipinanotaryo ay maaari ring magdulot ng parusa sa magkabilang partido.
Exempted ba ang Pagbebenta ng Sarili Kong Bahay?
Exempted sa NIRC ang pagbebenta ng principal residence (pangunahing tirahan) kung ang buong pinagbentahan ay gagamitin para bumili o magpatayo ng bagong principal residence sa loob ng 18 buwan, may mga kondisyon, at isang beses lang bawat 10 taon. Kailangan pa rin ninyong mag-file ng return, at itatabi muna ang buwis (in escrow) hanggang maipakita ninyo ang bagong binili. Itanong sa BIR revenue district office ninyo ang mga requirement.
Bakit Hindi Ipinapakita ng Calculator ang Registration Fee?
Kinukuwenta ito ng Registry of Deeds mula sa table of fees ng LRA, na may sariling mga bracket at karagdagang singil. Sa halip na maglagay ng halagang maaaring luma na, ipinauubaya ng calculator sa Registry of Deeds ang pagsasabi nito sa inyo.
Hindi ito legal na payo. Pangkalahatang impormasyon ito. Para sa payo tungkol sa sarili ninyong sitwasyon, kumonsulta sa abogado. Kung hindi kaya ang bayad, maaaring tumulong nang libre ang Public Attorney's Office (PAO) o ang legal aid office ng IBP.
Tantiya ito para makapagplano kayo. Ang BIR, ang treasurer ng lungsod o munisipyo, o ang Registry of Deeds ang magkukuwenta ng talagang babayaran ninyo. Nagbabago ang mga bayarin sa gobyerno, mga patakaran at requirements, kaya laging magtanong muna sa opisinang may kinalaman bago pumunta.