Ang Maikling Sagot
Oo, sa pagitan ng buyer at seller. Ang bentahan ng lupa na pinirmahan nilang dalawa ay may bisa sa kanila kahit walang notaryong nakakita. Pero hindi ito sapat para mailipat ang titulo sa pangalan ng buyer. Deed na notaryado lang ang tinatanggap ng BIR at ng Registry of Deeds, at hangga't hindi naire-register ang bentahan, hindi kayo nito pinoprotektahan laban sa ibang taong makikipagtransaksyon sa lupa pagkatapos, gaya ng pangalawang buyer.
Halimbawa: Lote sa Tanauan, Batangas na Ibinenta sa Isang "Kasulatan"
Gawa-gawa lang ang mga pangalan at detalye sa halimbawang ito.
May-ari si Nestor Garcia ng 150-square-meter na loteng may titulo sa isang barangay sa Tanauan City, Batangas. Noong Enero 2026, pumayag siyang ibenta ito sa halagang ₱800,000 kay Liza Mendoza, isang domestic worker sa Hong Kong. Cash na nagbayad kay Mang Nestor ang mister ni Liza na si Jun. Pumirma sila ng dalawang-pahinang kasulatan ng bilihan sa barangay hall, at pumirma bilang mga testigo ang barangay captain at isang kagawad. Iniabot ni Mang Nestor ang Owner's Duplicate ng titulo. Walang notaryong kasali.
Valid ba ang bentahan? Sa pagitan ni Mang Nestor at ni Liza, oo. Nagkasundo sila sa lote at sa presyo, nakasulat ito, at pirmado. Hindi basta puwedeng umatras si Mang Nestor at itago ang pera.
Ang nagkaproblema. Noong Marso, dinala ni Jun ang kasulatan sa BIR para bayaran ang mga buwis at kunin ang eCAR, ang go-signal ng BIR para sa paglilipat ng titulo. Humingi ang BIR ng notaryadong deed. Hindi ito nagiging notaryado dahil lang sa pirma ng barangay captain. Tatanggihan din ito ng Registry of Deeds.
Ang solusyon. Naghanda si Jun ng maayos na Deed of Absolute Sale. Pumunta sina Mang Nestor at ang misis niyang si Cora sa notaryo sa Tanauan dala ang kanilang mga ID. Hindi makakauwi si Liza, kaya pumirma siya ng Special Power of Attorney sa Philippine Consulate General sa Hong Kong, na nagtatalaga kay Jun na pumirma sa deed para sa kanya. Pumirma si Jun para kay Liza sa harap ng notaryo sa parehong araw ng mga seller. Mula sa petsang iyon, nagsisimula ang mga deadline ng BIR: capital gains tax sa loob ng 30 araw, at documentary stamp tax bago o sa ika-5 ng susunod na buwan.
Bakit kailangang magmadali. Hangga't hindi naire-register ang bentahan, nakapangalan pa rin kay Mang Nestor ang titulo. Kung ibinenta niya ang parehong lote sa ibang taong naunang nag-register nang may good faith, o kung namatay siya at hindi alam ng mga tagapagmana niya ang tungkol sa bentahan, mas mahina ang magiging posisyon ni Liza.
Bakit May Bisa pa rin sa Inyong Dalawa ang Deed na Walang Notaryo
Ayon sa Civil Code, may bisa ang kontrata anuman ang anyo nito, basta kumpleto ang mahahalagang bahagi: nagkasundo ang dalawang panig, may tiyak na bagay na ibinebenta, at may presyo (Art. 1356). Ang bentahan ng lupa ay kailangang nakasulat para maipatupad sa korte (Art. 1403), pero hindi ginagawang kondisyon ng batas ang pagpapanotaryo para maging valid ang bentahan sa pagitan ng mga partido.
Sinasabi nga ng Civil Code na ang bentahan ng lupa ay dapat nasa public document (dokumentong notaryado o ginawa sa harap ng isang opisyal) (Art. 1358). Ang patakarang iyon ay para sa kaginhawaan at para sa pagre-register. Kung hindi notaryado ang deed, puwedeng pilitin ng bawat panig ang isa na pumirma ng notaryadong deed (Art. 1357). Kaya ang buyer na may hawak na pirmadong kasulatan ay puwedeng humiling sa seller na pumirma ng notaryadong deed, at pumunta sa korte kung tumanggi ang seller.
Ang Naibibigay ng Notaryadong Deed na Wala sa Pribadong Deed
- Registration. Sinasabi ng Section 112 ng Presidential Decree No. 1529 (PD 1529), ang Property Registration Decree, na hindi mare-register ang deed maliban kung na-acknowledge ito sa harap ng notaryo o ng ibang opisyal na pinapayagang tumanggap ng acknowledgment. Ang acknowledgment ay ang pagharap ninyo sa notaryo at pagkumpirma na kusa ninyong pinirmahan ang deed.
- Proteksyon laban sa iba. Ayon sa Section 51 ng PD 1529, ang registration ang nagpapabisa ng bentahan laban sa third persons (mga taong labas sa transaksyon). Ang hindi naka-register na bentahan ay may bisa lang sa seller, sa buyer at sa kanilang mga tagapagmana.
- Ang BIR. Kailangan ng BIR ang notaryadong deed para kuwentahin ang capital gains tax at documentary stamp tax at para maglabas ng eCAR. Binibilang ang mga deadline nito mula sa petsa ng pagpapanotaryo.
- Patunay sa korte. Public document ang notaryadong deed. Tinatanggap ito ng korte nang hindi muna hinihinging patunayan na tunay ang mga pirma, at itinuturing itong regular (inaakalang nasa ayos). Ang pribadong deed ay kailangang patunayan ng mga testigo.
Para sa mga hakbang pagkatapos ng pagpapanotaryo, tingnan ang paglilipat ng titulo ng lupa.
Ang Panganib ng Paghihintay
- Double sale. Kung dalawang beses ibinenta ng seller ang parehong lupa, sa pangkalahatan ay pinapaboran ng Civil Code ang buyer na naunang nag-register nang may good faith (Art. 1544). Ang buyer na hindi naka-register na kasulatan lang ang hawak ay puwedeng matalo sa susunod na buyer na nag-register.
- Namatay ang seller. Nakapangalan pa rin sa seller ang titulo, kaya kailangang kasali ang mga tagapagmana, at maaaring may tumanggi o magsabing wala silang alam. Tingnan ang pagbebenta ng lupang nakapangalan pa sa namatay na magulang.
- Multa. May surcharge at interes ang buwis na huling nabayaran. Ang deed na na-notaryo ilang taon matapos ang bentahan ay puwedeng magdulot ng tanong sa BIR kung kailan talaga nangyari ang bentahan.
- Nawawalang papeles. Ang pribadong papel na nakatago sa drawer ay puwedeng mawala o masira. May kopya sa records ng notaryo ang notaryadong deed.
Paano Ito Ipa-notaryo nang Tama
- Gumawa ng kumpletong Deed of Absolute Sale na may title number, technical description (ang mga hangganan at sukat ng lote, kinopya mula sa titulo), presyo at kung sino ang magbabayad ng aling buwis.
- Haharap nang personal sa notaryo ang seller, ang asawa ng seller kung kasal, at ang buyer, dala ang mga valid ID. Ang pipirmang hindi makakapunta ay puwedeng kumilos sa pamamagitan ng taong may hawak na Special Power of Attorney.
- Itatala ng notaryo ang deed sa notarial register at isusulat dito ang document, page at book numbers. Ang aktwal na petsa ang gagamitin ng notaryo. Hindi puwedeng i-backdate ng notaryo ang deed.
- Simulan agad ang mga filing sa BIR. Tingnan ang mga buwis at bayarin kapag nagbenta ng lupa o bahay.
Para sa mga dadalhin at sa mga tinitingnan ng notaryo, tingnan ang pagpapanotaryo ng dokumento. Para sa karaniwang singil ng mga notaryo sa inyong lugar, tingnan ang magkano ang singil ng notaryo sa Deed of Sale.
Mga Karaniwang Tanong
Hindi Notaryado ang Deed Namin. Pwede pa bang Ipa-notaryo Ngayon?
Oo, kung makakaharap pa sa notaryo ang seller at buyer (o ang mga taong binigyan nila ng awtoridad sa pamamagitan ng SPA) at makukumpirmang sila ang pumirma. Marami ang pumipirma na lang ng bagong Deed of Absolute Sale sa harap ng notaryo. Ang petsa ng pagpapanotaryo ang ilalagay ng notaryo, at doon ibinabatay ang mga deadline ng BIR at anumang multa, kaya itanong sa BIR district office (RDO) kung paano nito ituturing ang mas lumang bentahan.
Notaryado na ba ang Deed na Pinirmahan sa Harap ng Barangay Captain?
Hindi. Hindi nagiging notaryadong dokumento ang deed dahil lang pumirma bilang testigo ang barangay captain o kagawad. Ang commissioned notary public lang, o ang opisyal na pinapayagan ng batas na tumanggap ng acknowledgment, ang puwedeng mag-notaryo nito.
Ayaw nang Pumirma ng Seller ng Notaryadong Deed. Ano ang Puwede Kong Gawin?
Pinapayagan ng Civil Code ang alinmang partido na pilitin ang isa na ilagay ang bentahan sa public document (Art. 1357). Magsimula sa nakasulat na paniningil. Kung nakatira ang seller sa parehong lungsod o munisipyo, karaniwang dumadaan muna sa barangay ang alitan. Tingnan ang pagdaan muna sa barangay. Kailangan ng abogado sa kaso sa korte; tumutulong ang Public Attorney's Office (PAO) sa mga kwalipikado.
Okay lang ba ang "Deed of Sale" ng Rights-only na Lote Kahit Hindi Notaryado?
May bisa ito sa inyong dalawa, pero gugustuhin ninyong ipa-notaryo ito para mailipat ang Tax Declaration at mapatunayan ang inyong possession pagkatapos. Hindi napapatunayan ng pagpapanotaryo na may pag-aari talaga ang seller. Tingnan ang pagbili ng rights-only na lote.
Ako na ba ang May-ari sa Titulo Kapag Notaryado na ang Deed?
Naililipat nito ang pagmamay-ari sa pagitan ninyo at ng seller kapag napirmahan na ang deed at naibigay na ang lupa. Mailalagay lang ang pangalan ninyo sa titulo kapag nabayaran na ang mga buwis at nai-register na ang bentahan sa Registry of Deeds.
Hindi ito legal na payo. Pangkalahatang impormasyon ito. Para sa payo tungkol sa sarili ninyong sitwasyon, kumonsulta sa abogado. Kung hindi kaya ang bayad, maaaring tumulong nang libre ang Public Attorney's Office (PAO) o ang legal aid office ng IBP.
Nagbabago ang mga bayarin sa gobyerno, mga patakaran at requirements, kaya laging magtanong muna sa opisinang may kinalaman bago pumunta. Ipinapaliwanag ng pahinang ito ang mga pangkalahatang patakaran; hindi nito masasabi kung paano ito eksaktong tatama sa sarili ninyong pamilya o kaso. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.