Ang Maikling Sagot
Ayon sa batas, ang seller ang nagbabayad ng 6% capital gains tax, ng local transfer tax, at ng gastos sa paggawa at pagrerehistro ng deed, maliban kung iba ang napagkasunduan ninyo. Sa totoo, maraming bentahan ang naghahati nito: ang seller ang nagbabayad ng capital gains tax, at ang buyer ang nagbabayad ng 1.5% documentary stamp tax, ng transfer tax at ng registration fees. Anuman ang napagkasunduan ninyo, isulat ito sa Deed of Sale, dahil hihingin ng BIR at ng lungsod o probinsya na buong bayaran ang mga tax kahit sino pa ang pumayag magbayad.
Halimbawa: Isang House and Lot sa Lipa City, Batangas
Gawa-gawa lang ang mga pangalan at detalye sa halimbawang ito.
Ibinenta nina Ramon at Elvie Castillo ang house and lot nila sa isang barangay sa Lipa City, Batangas, kay Dennis Aquino sa halagang ₱2,500,000. Nurse si Elvie sa Riyadh, kaya pumirma siya ng Special Power of Attorney para kay Ramon sa Philippine Embassy. Ang BIR zonal value ng ari-arian ay ₱2,000,000 at ang fair market value sa Tax Declaration ay ₱1,200,000. Nagkasundo sila sa karaniwang hatian: ang mga seller ang magbabayad ng capital gains tax, at si Dennis ang magbabayad ng iba pa.
| Item | Paano Kinuwenta | Halaga | Sino ang Nagbabayad Dito |
|---|---|---|---|
| Capital gains tax | 6% ng ₱2,500,000 (ang pinakamataas sa presyo, zonal value at halaga sa Tax Declaration) | ₱150,000 | Sina Ramon at Elvie |
| Documentary stamp tax | ₱15 sa bawat ₱1,000 ng ₱2,500,000 | ₱37,500 | Si Dennis |
| Local transfer tax | Hanggang 0.75% ng ₱2,500,000 sa lungsod; ang sariling ordinansa ng Lipa ang nagtatakda ng eksaktong rate | hanggang ₱18,750 | Si Dennis |
| eCAR (ang certificate ng BIR na nagpapahintulot na mailipat ang titulo) | ₱100 na certification fee at ₱30 na DST sa bawat eCAR | ₱130 | Si Dennis |
| Registration sa Registry of Deeds | Itinatakda ng table of fees ng LRA, batay sa halaga | Itanong sa Registry | Si Dennis |
| Pagpapanotaryo ng deed | Ang tantiya ng site na ito ay 2% hanggang 3% ng presyo; nag-iiba ang aktwal na singil | ₱50,000 hanggang ₱75,000 | Ayon sa napagkasunduan sa deed |
Nakasulat sa deed, sa isang linya: "The capital gains tax shall be paid by the SELLERS, and the documentary stamp tax, transfer tax and registration fees by the BUYER." Binayaran ni Ramon ang capital gains tax sa loob ng 30 araw mula sa notarization. Binayaran ni Dennis ang documentary stamp tax bago o sa ika-5 ng sumunod na buwan at ang transfer tax sa loob ng 60 araw mula sa petsa ng deed.
Paano kung walang sinabi ang deed? Kung ganoon, ang default ng batas ang susundin: ang mga seller ang sasagot sa transfer tax at sa gastos sa paggawa at pagrerehistro ng deed, at puwedeng tumanggi si Dennis na bayaran ang mga ito.
Paano kung "net to seller" ang presyo? May mga seller na nagsasabi ng presyong "net of taxes", ibig sabihin gusto nilang mahawakan nang buo ang ₱2,500,000. Kung ganoon, ang buyer ang magbabayad ng lahat, kasama ang capital gains tax. Siguraduhing malinaw itong nakasulat sa deed.
Ang Sinasabi ng Batas
| Gastos | Rate o Halaga | Sino ang Magbabayad Kung Walang Sinasabi ang Deed |
|---|---|---|
| Capital gains tax (CGT) | 6% ng selling price, zonal value o halaga sa Tax Declaration, alinman ang pinakamataas | Seller. Tax ito sa kinita ng seller sa bentahan. |
| Documentary stamp tax (DST) | ₱15 sa bawat ₱1,000 (1.5%), sa parehong halaga | Ayon sa Tax Code, mananagot ang mga partidong pumirma sa deed. Hindi ilalabas ng BIR ang eCAR hangga't hindi ito bayad. |
| Local transfer tax | Hanggang 0.5% sa probinsya, hanggang 0.75% sa lungsod | Seller, ayon sa Section 135(b) ng Local Government Code, Republic Act No. 7160 (RA 7160) |
| Pagpapanotaryo at pagrerehistro ng deed | Singil ng notaryo; fees ng Registry of Deeds | Seller, ayon sa Article 1487 ng Civil Code: "the expenses for the execution and registration of the sale shall be borne by the vendor, unless there is a stipulation to the contrary" (sa simpleng salita: ang seller ang magbabayad sa paggawa at pagrerehistro ng deed, maliban kung iba ang napagkasunduan ninyo) |
Ang capital asset dito ay lupa o bahay na hindi ginagamit sa negosyo, gaya ng bahay ng pamilya o bakanteng lote. Kung developer ang seller o ginagamit niya ang ari-arian sa negosyo, ibang tax ang sakop (creditable withholding tax at posibleng VAT). Itanong sa BIR kung alin ang sakop.
Maaaring magbago ang mga bayarin sa gobyerno. Laging alamin muna sa opisina ang kasalukuyang halaga bago magbayad. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.
Ang Karaniwang Napagkakasunduan ng Buyer at Seller
Ang pinakakaraniwang ayos ay: ang seller ang nagbabayad ng capital gains tax, at ang buyer ang nagbabayad ng documentary stamp tax, transfer tax at registration fees. Nakagawian lang ito, hindi patakaran. Pareho ring legal ang ibang usapan:
- ang seller ang magbabayad ng lahat, gaya ng default ng batas;
- ang buyer ang magbabayad ng lahat, kapag "net to seller" ang presyo;
- hati sila sa lahat.
May linya para dito ang template ng Deed of Absolute Sale. Punan ito bago pumirma.
Mga Deadline, Sinuman ang Magbabayad
- CGT: BIR Form 1706, sa loob ng 30 araw pagkatapos manotaryo ang deed.
- DST: BIR Form 2000-OT, sa loob ng limang araw pagkatapos ng katapusan ng buwan kung kailan nanotaryo ang deed.
- Transfer tax: sa provincial o city treasurer's office, sa loob ng 60 araw mula sa petsa ng deed.
Ang late na bayad ay may dagdag na surcharge, interest at penalty. Hindi maglalabas ng eCAR ang BIR, at hindi ililipat ng Registry of Deeds ang titulo, hangga't hindi bayad ang lahat. Kaya ang buyer na pumayag na walang babayaran ay puwede pa ring maipit nang walang titulo kung hindi bayaran ng seller ang bahagi niya. Maraming buyer ang nagpipigil ng bahagi ng presyo hangga't hindi naipapakita ng seller ang resibo ng CGT.
Para sa mga hakbang at papeles, tingnan ang mga tax at bayarin kapag nagbenta ng lupa o bahay.
Huwag Ibaba ang Presyo sa Deed
May mga taong nagsusulat ng mas mababang presyo sa deed para mabawasan ang tax. Hindi ito umuubra gaya ng inaasahan nila: tina-tax pa rin ng BIR ang pinakamataas sa presyo, zonal value at halaga sa Tax Declaration. Naiiwan din sa buyer ang deed na nagpapakita ng mas mababa kaysa sa ibinayad niya, at may maling pahayag sa dokumentong pinirmahan sa harap ng notaryo. Isulat ang totoong presyo.
Mga Karaniwang Tanong
Sino Talaga ang Dapat Magbayad ng Capital Gains Tax, Buyer o Seller?
Ang seller, maliban kung iba ang napagkasunduan ninyo. Tax ito sa kinita ng seller. Kung pumayag ang buyer na bayaran ito, halimbawa sa "net to seller" na usapan, isulat iyon sa deed.
Pumayag ang Buyer na Bayaran ang Transfer Tax Pero Hindi Niya Binayaran. Mananagot pa rin ba Ako Bilang Seller?
Sa seller inilalagay ng Local Government Code ang obligasyong bayaran ang transfer tax, kaya puwede kayong singilin ng treasurer. Ang kasunduan ninyo sa buyer ang nagbibigay sa inyo ng karapatang habulin ang buyer para dito. Kaya maraming seller ang humihingi muna ng patunay ng bayad bago iabot ang Owner's Duplicate Title.
Sino ang Magbabayad ng Hindi pa Bayad na Amilyar (Real Property Tax) ng Lupa?
Humihingi ang Registry of Deeds ng Tax Clearance, kaya kailangang bayaran muna ang anumang hindi pa bayad na amilyar bago ang paglilipat. Karaniwan, ang seller ang nagbabayad ng dapat bayaran noong siya pa ang may-ari, pero pagkasunduan ito at isulat. Tingnan ang real property tax.
Kasama ba sa Tax ang Bayad sa Notaryo?
Hindi. Binabayaran ito sa notaryo, nang hiwalay. Ayon sa batas, bahagi ito ng gastos ng seller sa paggawa ng deed maliban kung iba ang napagkasunduan ninyo. Tingnan ang magkano ang singil ng notaryo sa Deed of Sale.
Puwede Ko bang Kuwentahin Mismo ang Tax Bago Kami Magkasundo sa Presyo?
Oo. Gamitin ang property sale costs calculator kasama ang presyo, zonal value at halaga sa Tax Declaration. Para sa stamp tax lang, gamitin ang documentary stamp tax calculator.
Hindi ito legal na payo. Pangkalahatang impormasyon ito. Para sa payo tungkol sa sarili ninyong sitwasyon, kumonsulta sa abogado. Kung hindi kaya ang bayad, maaaring tumulong nang libre ang Public Attorney's Office (PAO) o ang legal aid office ng IBP.
Nagbabago ang mga bayarin sa gobyerno, mga patakaran at requirements, kaya laging magtanong muna sa opisinang may kinalaman bago pumunta. Ipinapaliwanag ng pahinang ito ang mga pangkalahatang patakaran; hindi nito masasabi kung paano ito eksaktong tatama sa sarili ninyong pamilya o kaso. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.