Paano Kinukuwenta ang Buwis
Sa Local Government Code, Republic Act No. 7160 (RA 7160), dalawang hakbang ang pagkuwenta ng real property tax:
- Assessed value = market value × assessment level. Ang assessor ang nagtatakda ng market value mula sa lokal na listahan ng halaga ng lupa at gusali (ang schedule of market values). Ang assessment level ay porsyentong itinatakda ng lokal na ordinansa para sa bawat klase ng ari-arian, sa loob ng mga pinakamataas na nasa Section 218.
- Buwis = assessed value × tax rate. Nagdadagdag ang mga probinsya, lungsod at ang bayan sa Metro Manila ng 1% para sa Special Education Fund (Section 235), bukod pa sa basic tax.
Kung sino ang nagtatakda ng basic rate ay depende sa kung saan ang ari-arian (Section 200 at 233):
| Saan ang Ari-arian | Sino ang Nagpapataw | Basic Rate | Kasama ang Special Education Fund |
|---|---|---|---|
| Lungsod sa Metro Manila, o Pateros | Ang lungsod, o ang Pateros | Hanggang 2% | Hanggang 3% |
| Highly urbanized o independent component city | Ang lungsod | Hanggang 2% | Hanggang 3% |
| Component city sa loob ng probinsya | Ang lungsod, hindi ang probinsya | Hanggang 2% | Hanggang 3% |
| Bayan (munisipyo) sa labas ng Metro Manila | Ang probinsya | Hanggang 1% | Hanggang 2% |
Kaya ang lote sa lungsod na may market value na ₱2,000,000 at 20% na assessment level ay may assessed value na ₱400,000. Sa 2% dagdag ang 1% na Special Education Fund, ₱12,000 ang buwis kada taon.
Mga Assessment Level
Itinatakda ng Section 218 ang pinakamataas na assessment level ayon sa kung ano ang ari-arian at paano talaga ito ginagamit. Ang ordinansa ng lungsod o probinsya ang nagtatakda ng talagang level, na madalas mas mababa. Nakasulat sa Tax Declaration ang level na para sa ari-arian ninyo.
| Lupa | Pinakamataas na Level |
|---|---|
| Residential | 20% |
| Agricultural | 40% |
| Commercial, industrial, mineral | 50% |
| Timberland | 20% |
Sa gusali, tumataas ang level kasabay ng market value, at iisang level ang ginagamit sa buong halaga:
| Market Value ng Gusali | Residential | Agricultural | Commercial, Industrial | Timberland |
|---|---|---|---|---|
| ₱175,000 o mas mababa | 0% | 25% | 30% | 45% |
| Lampas ₱175,000 hanggang ₱300,000 | 10% | 25% | 30% | 45% |
| Lampas ₱300,000 hanggang ₱500,000 | 20% | 30% | 35% | 50% |
| Lampas ₱500,000 hanggang ₱750,000 | 25% | 35% | 40% | 55% |
| Lampas ₱750,000 hanggang ₱1,000,000 | 30% | 40% | 50% | 60% |
| Lampas ₱1,000,000 hanggang ₱2,000,000 | 35% | 45% | 60% | 65% |
| Lampas ₱2,000,000 hanggang ₱5,000,000 | 40% | 50% | 70% | 70% |
| Lampas ₱5,000,000 hanggang ₱10,000,000 | 50% | 50% | 75% | 70% |
| Lampas ₱10,000,000 | 60% | 50% | 80% | 70% |
Ang makinarya ay may assessment level na hanggang 40% kung agricultural, 50% kung residential, at 80% kung commercial o industrial. Ang ari-ariang ginagamit bilang ospital o para sa layuning pangkultura o pang-agham ay hanggang 15%, at ang ari-arian ng mga local water district at ng mga kompanya ng gobyerno na nagsusuplay ng tubig o kuryente ay hanggang 10%.
Iba pang Buwis sa Parehong Ari-arian
- Idle land tax. Puwedeng magdagdag ang probinsya, lungsod o Pateros ng hanggang 5% ng assessed value kada taon sa idle na lupa (Section 236). Ang idle na lupa ay bukid na lampas 1 ektarya na hindi tinataniman ang kalahati o higit pa, o ibang lupang lampas 1,000 metro kuwadrado na hindi nagagamit ang kalahati o higit pa. Kasama ang mga residential na lote sa subdivision anuman ang laki (Section 237). Puwedeng hindi singilin ng lokal na pamahalaan ang lupang naiwang idle dahil sa kalamidad o iba pang dahilang hindi kontrolado ng may-ari (Section 238).
- Socialized housing tax. Pinapayagan ng Republic Act No. 7279 (RA 7279), Section 43, ang mga lokal na pamahalaan na magdagdag ng 0.5% ng assessed value sa urban na lupang may assessed value na lampas ₱50,000, para pondohan ang pabahay ng mga pamilyang mababa ang kita. Iilang lungsod at bayan lang ang naniningil nito.
- Special levy. Kapag tumaas ang halaga ng mga katabing lupa dahil sa isang public work gaya ng kalsada o drainage, puwedeng singilin ng lokal na pamahalaan ang mga may-ari ng special levy na hanggang 60% ng gastos sa proyekto (Section 240). Hiwalay na ordinansa ang nagtatakda nito para sa bawat proyekto, kaya hindi ito kasama sa calculator na ito.
Sino ang Hindi Nagbabayad
Hindi nagbabayad ayon sa Section 234 ang:
- Ari-ariang pag-aari ng pambansang pamahalaan o ng lokal na pamahalaan, maliban kung ipinagamit ito sa isang taong may buwis.
- Mga charitable institution, simbahan, parsonage o kumbento, mosque, non-profit o pangrelihiyong sementeryo, at lupa at gusaling talagang, direkta at tanging ginagamit para sa layuning pangrelihiyon, pangkawanggawa o pang-edukasyon.
- Makinarya at kagamitang talagang, direkta at tanging ginagamit ng mga local water district at ng mga kompanya ng gobyerno na nagsusuplay ng tubig o lumilikha at naghahatid ng kuryente.
- Ari-arian ng mga kooperatibang rehistrado sa ilalim ng Republic Act No. 6938 (RA 6938).
- Makinarya at kagamitang ginagamit para sa pollution control at proteksyon ng kapaligiran.
Walang binabayaran ang residential na gusaling may market value na ₱175,000 o mas mababa, dahil 0% ang assessment level nito. Hindi awtomatiko ang exemption: kailangang magsumite ng patunay ang may-ari sa assessor's office.
Pagbabayad, Discount at ang Bagong Batas sa Valuation
Magbayad sa treasurer ng lungsod o munisipyo minsan isang taon bago o sa 31 Marso, o nang apat na hulog na dapat bayaran bago o sa 31 Marso, 30 Hunyo, 30 Setyembre at 31 Disyembre (Section 250). Puwedeng magbigay ang lokal na sanggunian ng discount na hanggang 20% ng basic tax at Special Education Fund sa maagang pagbabayad (Section 251). Ang hindi nabayarang buwis ay may interes na 2% kada buwan, hanggang 36 na buwan (Section 255).
Inaatasan ng Real Property Valuation and Assessment Reform Act, Republic Act No. 12001 (RA 12001), na pinirmahan noong 13 Hunyo 2024, ang bawat lungsod at probinsya na i-update ang listahan nito ng market values (schedule of market values) at baguhin ito tuwing tatlong taon. Hindi nito binago ang mga tax rate o ang pinakamataas na assessment level, pero puwedeng ibaba ng lokal na sanggunian ang level o rate nito kapag ipinatupad ang bagong listahan. Sa unang taon na ginagamit ang bagong listahan, hindi puwedeng tumaas nang higit sa 6% ang real property tax, kasama ang Special Education Fund at idle land tax, kumpara sa buwis noong nakaraang taon. Nagbigay rin ang RA 12001 ng dalawang taong amnesty sa mga penalty at interes sa real property tax na hindi nabayaran bago ito nagkabisa; nagsara ang window na iyon noong Hulyo 2026. May mga lungsod at probinsyang nagpapasa ng sarili nilang amnesty ordinance, kaya itanong sa treasurer ninyo kung may bukas.
Mga Karaniwang Tanong
Paano Kuwentahin ang Amilyar?
I-multiply ang market value sa Tax Declaration sa assessment level para makuha ang assessed value. Pagkatapos, i-multiply ang assessed value sa basic rate (hanggang 1% sa bayan sa probinsya, 2% sa lungsod o Metro Manila) at idagdag ang 1% para sa Special Education Fund.
Saan Makikita ang Market Value at Assessment Level?
Sa Tax Declaration ng ari-arian, mula sa assessor's office ng lungsod o munisipyo. Puwede ring mag-print ang treasurer's office ng statement ng dapat bayaran.
Bakit Iba ang Amilyar ng Bahay Ko sa Amilyar ng Lote Ko?
Magkahiwalay ang assessment ng lupa at gusali. Ang residential na lupa ay hanggang 20%, pero ang residential na gusali ay may scale mula 0% hanggang 60% depende sa halaga nito. May kanya-kanyang Tax Declaration at buwis ang bawat isa.
Ano ang Mangyayari Kapag Hindi Ako Nagbayad ng Amilyar?
May interes na 2% kada buwan ang hindi nabayarang buwis, hanggang 36 na buwan. Pagkatapos ng abiso, puwedeng kunin ng lokal na pamahalaan ang ari-arian (levy) at ibenta ito sa public auction para masingil ang utang.
Nagbabayad ba ng Amilyar ang May-ari ng Condo Unit?
Oo. May sariling Tax Declaration ang condo unit, at ang may-ari ang nagbabayad ng buwis dito. Ang mga common area ng gusali ay karaniwang inaasikaso ng condominium corporation.
Hindi ito legal na payo. Pangkalahatang impormasyon ito. Para sa payo tungkol sa sarili ninyong sitwasyon, kumonsulta sa abogado. Kung hindi kaya ang bayad, maaaring tumulong nang libre ang Public Attorney's Office (PAO) o ang legal aid office ng IBP.
Tantiya ito para makapagplano kayo. Ang BIR, ang treasurer ng lungsod o munisipyo, o ang Registry of Deeds ang magkukuwenta ng talagang babayaran ninyo. Nagbabago ang mga bayarin sa gobyerno, mga patakaran at requirements, kaya laging magtanong muna sa opisinang may kinalaman bago pumunta.