Pagtaas ng Upa at mga Karapatan ng Nangungupahan sa Ilalim ng Rent Control Act

Aling mga Tirahan ang Sakop

Sakop ng Rent Control Act of 2009 (Republic Act No. 9653, o RA 9653) ang mga residential unit: bahay, apartment, kwarto, bedspace, dormitoryo at boarding house na tinitirhan. Hindi sakop ang hotel at motel.

Pinapayagan ng batas ang gobyerno na palawigin ang rent control at itakda ang limit kada taon. Pinalawig ito ng National Human Settlements Board, sa ilalim ng Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD), sa Resolution No. 2024-01 mula 1 Enero 2025 hanggang 31 Disyembre 2026, para sa mga residential unit na ₱10,000 pababa ang buwanang upa.

Hindi sakop sa ilalim ng resolution:

• mga unit na lampas ₱10,000 kada buwan ang upa;
• bagong residential unit na pinauupahan;
• nakasulat na rent-to-own na kasunduan (Section 11 ng RA 9653).

Sa ngayon, wala pang inaanunsyong extension lampas sa 31 Disyembre 2026. Tingnan ang website ng DHSUD bago mag-bagong taon.

Magkano ang Puwedeng Itaas ng Upa

Para sa tenant na nananatili, o nagre-renew ng lease, sa parehong unit ang limit. Halimbawa, sa ₱8,000 na buwanang upa, hanggang ₱80 lang ang 1% na pagtaas, kaya hanggang ₱8,080 ang bagong upa sa 2026.

• Bakanteng unit. Kapag nabakante ang unit, puwedeng itakda ng landlord ang panimulang upa para sa susunod na tenant.
• Kwarto at bedspace ng estudyante. Sa mga boarding house, dormitoryo, kwarto at bedspace na pinauupahan sa estudyante, puwedeng itaas ang upa isang beses lang sa isang taon, kahit hindi nagamit ang buong limit.

Advance, Deposit at Pagbabayad ng Upa

Para sa mga sakop na unit, sabi ng Section 7 ng RA 9653:

• Binabayaran nang pauna ang upa sa loob ng unang limang araw ng bawat buwan, maliban kung iba ang sabi ng kontrata.
• Hindi puwedeng humingi ang landlord ng higit sa isang buwang advance na upa.
• Hindi puwedeng humingi ang landlord ng higit sa dalawang buwang deposit. Dapat itago sa bangko ang deposit, at ibabalik sa tenant ang interest pagkatapos ng lease.
• Puwede lang ikaltas ang deposit para sa hindi nabayarang upa, hindi nabayarang utility bills, o sirang ginawa ng tenant, at hanggang sa aktwal na halaga lang.

Kung ayaw tanggapin ng landlord ang upa ninyo. Puwede ninyo itong ideposito (i-consign) sa korte, sa city o municipal treasurer, sa barangay chairman, o sa bangko sa pangalan ng landlord, sa loob ng isang buwan mula nang tumanggi siya. Pagkatapos, ideposito ang upa ng bawat buwan sa loob ng unang 10 araw ng buwan. Magtabi ng Rent Receipt o deposit slip sa bawat bayad.

Mga Legal na Dahilan ng Eviction (Section 9)

Mapapaalis (ma-eject) lang ang sakop na tenant dahil sa mga dahilang ito:

1. Pagpapaupa ulit (sublease) o paglilipat ng unit, o pagtanggap ng boarder o bedspacer, nang walang nakasulat na pahintulot ng landlord.
2. Hindi nabayarang upa na umabot na sa tatlong buwan. Kung nagko-consign kayo ng upa at hindi nakapagdeposito nang tatlong buwan, kasama rin iyon.
3. Kailangan ng may-ari ang unit para tirhan niya o ng asawa, anak, apo, magulang o lolo't lola niya (kasama ang mga in-law sa parehong linya). Dapat tapos na ang lease, dapat makatanggap ang tenant ng pormal na abiso tatlong buwan bago, at hindi puwedeng ipaupa ng may-ari ang unit sa iba nang hindi bababa sa isang taon mula nang bawiin ito.
4. Kinakailangang pagkukumpuni dahil sa order na nagko-condemn sa gusali (nagdedeklarang delikado ito). Ang tenant ang unang may karapatang umupa ulit pagkatapos ng pagkukumpuni.
5. Pagtatapos ng lease.

Hindi dahilan para paalisin ang tenant ang pagbenta o pag-mortgage ng property (Section 10). Kahit may valid na dahilan, kailangang sundin ng landlord ang mga hakbang: nakasulat na demand, barangay, at kaso sa korte. Tingnan ang paano gumagana ang eviction at ang template naming Notice to Vacate.

Ang Hindi Puwedeng Gawin ng Landlord

• Itaas ang upa ng sakop na unit nang lampas sa limit kada taon para sa parehong tenant.
• Humingi ng higit sa isang buwang advance o dalawang buwang deposit para sa sakop na unit.
• Paalisin ang sakop na tenant dahil sa dahilang wala sa Section 9, o dahil naibenta ang property.
• Palayasin ang tenant nang walang court order. Ayon sa Article 536 ng Civil Code, ang gustong bawiin ang property ay dapat pumunta sa korte kung ayaw umalis ng nakatira. Hindi pamalit sa kaso ng eviction ang pag-padlock sa unit, pag-alis ng gamit, o pagputol ng tubig o kuryente para mapilitang umalis ang tenant.

Krimen ang paglabag sa RA 9653. Sa Section 13, multang ₱25,000 hanggang ₱50,000, pagkakakulong nang isang buwan at isang araw hanggang anim na buwan, o pareho.

May mga tungkulin din ang tenant: magbayad sa tamang oras, alagaan ang unit, kumuha ng nakasulat na pahintulot bago mag-sublease, at umalis kapag legal nang natapos ang lease. Ang mga alitan ng magkapitbahay sa iisang lungsod o bayan ay karaniwang dumadaan muna sa barangay conciliation. Para sa libreng legal na tulong, pumunta sa Public Attorney's Office (PAO) o sa IBP legal aid office.

Upa na Lampas ₱10,000: Ang Civil Code

Para sa mga unit na hindi sakop ng rent control, walang legal na limit sa pagtaas. Ang mga patakaran sa lease ng Civil Code at ang kontrata ninyo ang nasusunod:

• Lease na may takdang panahon. Ang upang napagkasunduan sa kontrata ang susundin sa buong term. Hindi puwedeng itaas ito ng landlord nang mag-isa habang tumatakbo ang term maliban kung pinapayagan ng kontrata, dahil parehong panig ang tinatali ng kontrata at hindi ito puwedeng baguhin ng isa lang.
• Walang takdang panahon. Kung walang nakatakdang panahon ang lease at buwanan ang bayad, itinuturing itong lease na buwan-buwan (Art. 1687). Puwede itong tapusin ng alinmang panig sa katapusan ng buwan, at puwedeng mag-alok ang landlord ng bagong kondisyon, kasama ang bagong upa, para sa susunod na buwan.
• Pananatili pagkatapos ng lease. Kung nanatili ang tenant nang 15 araw pagkatapos ng lease at hindi tumutol ang landlord, may bagong implied na lease sa parehong kondisyon, buwan-buwan kung buwanan ang upa (Art. 1670).
• Advance at deposit ay ayon sa napagkasunduan ninyo.
• Grounds sa eviction sa ilalim ng Art. 1673: tapos na ang panahon ng lease, hindi pagbabayad ng upa, paglabag sa mga kondisyon ng kontrata, o paggamit sa property sa paraang hindi napagkasunduan na sumisira dito. Kailangan pa ring dumaan sa korte ang landlord.

Isulat ang lahat sa isang Contract of Lease. Puwedeng basahin ng mga landlord ang pagpapaupa ng property para sa dapat ilagay dito.