Paano ang Eviction: Pagpapaalis ng Tao sa Isang Property

Dalawang Uri ng Eviction Case

Ang kaso sa korte para magpaalis ng tao ay tinatawag na ejectment case. Saklaw ng Rule 70 ng Rules of Court ang dalawang uri, na parehong tungkol sa kung sino ang may karapatan sa physical possession (ang tumira at gumamit sa property), hindi kung sino ang may-ari:

• Unlawful detainer: legal na pumasok ang occupant (ang nakatira o gumagamit ng property), bilang nangungupahan o may pahintulot ng may-ari, pero nanatili pa rin matapos mawala ang karapatang iyon, halimbawa matapos mag-expire ang lease o matapos tumigil magbayad ng renta at pinaalis na.
• Forcible entry: pumasok ang occupant sa pamamagitan ng dahas, pananakot, banta, strategy (panlilinlang) o stealth (palihim).

Puwede ring utusan ng korte ang occupant na bayaran ang hindi nabayarang renta o makatwirang halaga para sa paggamit ng property, pati ang attorney's fees ng landlord at court costs.

Hakbang 1: Nakasulat na Demand na Magbayad at Umalis

Para sa unlawful detainer dahil sa hindi nabayarang renta o paglabag sa lease, hinihingi ng Rule 70 ang demand to pay or comply and to vacate (magbayad o sumunod sa lease, at umalis). Iniaabot ito nang personal sa nangungupahan, iniiwan sa lugar, o idinidikit doon kung walang taong madatnan. Puwede lang i-file ang kaso kung hindi sumunod ang nangungupahan sa loob ng 15 araw para sa lupa o 5 araw para sa gusali, maliban kung iba ang sinasabi ng lease.

Isulat ang demand at itabi ang patunay na natanggap ito, gaya ng pinirmahang kopya o registry receipt. Gamitin ang aming Notice to Vacate o Demand Letter templates, at tingnan ang Demand Letters.

Para sa mga bahay na saklaw ng Rent Control Act of 2009 (Republic Act No. 9653, o RA 9653), kabilang sa mga pinapayagang dahilan (grounds) ng eviction ang: pagpapaupa ng unit sa iba (subleasing) nang walang nakasulat na pahintulot ng may-ari, hindi nabayarang renta (arrears) na umabot na ng tatlong buwan, pangangailangan ng may-ari na gamitin ang unit para sa sarili o malapit na kapamilya matapos ang lease (na may abiso nang tatlong buwan), kailangang pagkumpuni dahil sa utos na nagdedeklarang delikado ang gusali (condemnation order), at pagtatapos ng lease. Ang pagbebenta o pagsasangla ng property ay hindi dahilan para paalisin ang nangungupahang saklaw ng batas.

Hakbang 2: Pag-uusap Para Magkasundo sa Barangay

Kung ang landlord at ang occupant ay mga indibidwal na nakatira sa iisang lungsod o munisipyo (o sa magkatabing barangay ng magkaibang lungsod o munisipyo), dapat munang dumaan ang away sa Lupon (ang komite ng barangay para sa pagkakasundo) sa ilalim ng batas ng Katarungang Pambarangay. Maraming away sa eviction ang naaayos doon, kadalasan may plano sa pagbabayad ng utang na renta o petsa ng pag-alis.

Kung walang pagkakasundo, maglalabas ang barangay ng Certificate to File Action (ang papel na nagpapahintulot na pumunta kayo sa korte), na ikakabit ninyo sa complaint sa korte. Tingnan ang barangay conciliation at ang template ng barangay complaint.

Hakbang 3: Pag-file ng Kaso sa Korte

• Korte: ang Municipal Trial Court, Municipal Circuit Trial Court o Metropolitan Trial Court kung nasaan ang property.
• Deadline: sa loob ng isang taon. Sa forcible entry, binibilang ang taon mula sa pagpasok (o mula nang matuklasan, kung palihim). Sa unlawful detainer, mula sa huling demand na umalis.
• Proseso: sumusunod ang ejectment sa summary procedure, mas mabilis na set ng rules sa korte. May 10 araw ang occupant para sumagot, maraming motion (hiling sa korte) ang hindi pinapayagan, at magdedesisyon ang korte pangunahin batay sa mga affidavit at position paper (nakasulat na paliwanag ng bawat panig).

Puwede pa ring mag-file lampas ng isang taon, pero ibang kaso na ito (accion publiciana, kaso tungkol sa karapatang mag-possess, o kaso para mabawi ang pagmamay-ari) na mas mabagal at baka sa mas mataas na korte dalhin.

Kapag nasa korte na, kumuha ng abogado. Kung hindi ninyo kaya ang bayad, libreng tumutulong ang Public Attorney's Office (PAO) sa mga kwalipikado.

Ang Desisyon, Appeal at ang Sheriff

Kung pumanig ang korte sa landlord, ang desisyon ay immediately executory, ibig sabihin puwede itong ipatupad agad. Mapipigilan lang ito ng occupant habang nag-a-appeal kung magpo-post siya ng supersedeas bond (pera o garantiya para sa utang niya) at magdedeposito ng renta habang dumarating ang due date. Ang mismong pagpapaalis ay gagawin ng sheriff ng korte sa ilalim ng writ of execution (utos ng korte na ipatupad ang desisyon), hindi ng landlord.

Ang Hindi Puwedeng Gawin ng Landlord

Sabi ng Article 536 ng Civil Code, walang puwedeng kumuha ng property sa pamamagitan ng dahas o pananakot habang tumututol ang occupant. Ang taong naniniwalang may karapatan siyang bawiin ang property ay dapat dumulog sa korte kung ayaw umalis ng occupant.

Kaya ang pagpapa-padlock sa unit, pag-aalis ng gamit ng nangungupahan, o pagputol ng tubig o kuryente para mapilitang umalis ang nangungupahan ay hindi legal na kapalit ng eviction case, at puwedeng magdulot ng reklamo laban sa landlord. Para sa mga unit na saklaw ng batas, nililimitahan din ng RA 9653 ang advance rent sa isang buwan at ang deposit sa dalawang buwan, at pinaparusahan ang sinumang lumabag dito.

May mga tungkulin din ang nangungupahan: magbayad ng renta sa oras, gamitin nang maayos ang unit, at umalis kapag tapos na ang lease o kapag inutos ng korte.