Sa Madaling Salita
- Sa ilalim ng PD 957, kailangan ng developer ng Certificate of Registration at License to Sell para sa proyekto bago ito makapagbenta ng anumang lote o unit.
- Ang DHSUD (Department of Human Settlements and Urban Development) na ang naglalabas ng mga ito. Kinuha nito ang trabahong ito mula sa HLURB.
- Karamihan ng bentahan ng developer ay nagsisimula sa reservation fee, tapos Contract to Sell. Hawak ng developer ang titulo hanggang matapos ninyong magbayad.
- Binibigyan ng Maceda Law (RA 6552) ang mga bumibili ng bahay nang hulugan ng dagdag na panahon para makahabol at, pagkatapos ng dalawang taon ng hulog, ng cash refund kapag kinansela ang bentahan.
- Kapag fully paid na kayo, sabi ng PD 957 dapat ibigay sa inyo ng developer ang titulo.
I-check Muna ang License to Sell
Bago kayo magbayad ng kahit ano sa developer, tiyaking pinapayagan itong magbenta. Nagtatakda ang Presidential Decree No. 957 (PD 957), ang Subdivision and Condominium Buyers' Protective Decree, ng dalawang hakbang bago makapagbenta ang developer:
- Pagrehistro ng proyekto. Magfa-file ang developer ng sinumpaang registration statement kasama ang mga plano, financial records nito at ang titulo ng lupa. Kapag naaprubahan, makakakuha ito ng Certificate of Registration (Section 4).
- License to Sell. Hindi sapat ang pagrehistro para makapagbenta. Kailangan ding kumuha ng developer ng License to Sell para sa proyekto, na ibinibigay lang kung napatunayang maganda ang reputasyon ng developer at may sapat itong pera, at hindi maloloko ng bentahan ang mga buyer (Section 5).
Dating hinahawakan ito ng Housing and Land Use Regulatory Board (HLURB). Sa ilalim ng Republic Act No. 11201 (RA 11201), inilipat sa DHSUD ang trabaho ng pag-check at pagbibigay ng license sa mga developer, at naging Human Settlements Adjudication Commission (HSAC) ang HLURB, na dumidinig sa mga reklamo ng buyer.
Bago kayo magbayad ng kahit ano:
- Humingi sa developer o agent ng kopya ng Certificate of Registration at License to Sell. Tiyaking sakop ng license ang mismong proyekto at phase na binibili ninyo, hindi ibang phase o kapatid na proyekto.
- Kumpirmahin sa regional office ng DHSUD na sakop ang proyekto. Puwedeng maglabas ang DHSUD ng certification tungkol sa registration at license ng isang proyekto.
- Tiyaking may license ang agent o broker. Nakarehistro sa Professional Regulation Commission ang mga real estate broker at salesperson.
Para sa resale (pagbili mula sa may-ari, hindi sa developer), tingnan na lang ang pag-check ng lupa bago bumili.
Reservation, Down Payment at ang Contract to Sell
Ganito ang karaniwang bentahan ng developer:
- Reservation. Magbabayad kayo ng reservation fee para ireserba ang isang partikular na lote o unit. Basahin ang Reservation Agreement. Ibabawas ba ang fee sa presyo? Maibabalik ba ito kung umatras kayo o hindi naaprubahan ang loan ninyo?
- Down payment. Kadalasang hinuhulugan buwan-buwan sa loob ng takdang panahon.
- Contract to Sell. Pumapayag ang developer na ibenta, at pumapayag kayong bayaran ang presyo ayon sa nakasaad na terms. Nasa developer ang pagmamay-ari at ang titulo hanggang fully paid kayo. Basahin ang mga bahagi tungkol sa penalty, cancellation, refund, petsa ng turnover at kung sino ang magbabayad ng transfer costs.
- Balance. Babayaran ninyo ang natitira nang cash, sa in-house financing (loan mula mismo sa developer), o sa bank o Pag-IBIG housing loan.
- Deed of Absolute Sale at titulo. Pagkatapos ng buong bayad, pipirmahan ng developer ang Deed of Absolute Sale (ang huling dokumento ng bentahan) at ililipat sa inyo ang titulo.
Sabi rin ng PD 957, may bisa ang mga ipinangako sa advertisement at brochure. Ang mga facility at improvement na ipinakita sa ads ng developer ay nagiging obligasyon nitong ibigay (Section 19), at dapat itayo ng developer ang mga ipinangakong kalsada, facility at improvement sa loob ng panahong itinakda ng batas o ng license (Section 20).
Para sa pribadong bentahang hulugan sa pagitan ng mga indibidwal, tingnan ang Contract to Sell template at ang Receipt of Earnest Money.
Ang Maceda Law: Kung Ma-late Kayo sa Hulog
Pinoprotektahan ng Republic Act No. 6552 (RA 6552), ang Realty Installment Buyer Protection Act o "Maceda Law", ang mga taong bumibili ng bahay o residential lot, kasama ang condo unit, nang hulugan. Hindi nito sakop ang mga industrial lot, commercial building, o bentahan sa mga farm tenant sa ilalim ng batas sa agrarian reform. Sabi ng PD 957, ang buyer na huminto sa paghulog dahil sa dahilang hindi kasalanan ng developer ay sakop ng RA 6552.
| Nakapagbayad na Kayo ng | Ang mga Karapatan Ninyo sa Ilalim ng RA 6552 |
|---|---|
| Hindi bababa sa dalawang taon ng hulog | Grace period (dagdag na panahon para makahabol) na isang buwan para sa bawat taon ng hulog na nabayaran, nang walang dagdag na interest. Magagamit ninyo ito isang beses kada limang taon ng kontrata. Kung kanselahin pagkatapos ang kontrata, dapat mag-refund ang nagbenta ng cash surrender value (perang ibabalik) na 50% ng naibayad ninyo, dagdag ang 5% kada taon pagkalipas ng limang taon, hanggang 90%. |
| Kulang sa dalawang taon | Grace period na hindi bababa sa 60 araw mula sa petsa kung kailan dapat binayaran ang hulog. |
Sa dalawang kaso, magkakabisa lang ang cancellation 30 araw pagkatanggap ninyo ng notarized na notice of cancellation o demand for rescission (pagkansela ng kontrata). Kung nakapagbayad kayo ng hindi bababa sa dalawang taon, kailangan din munang maibigay sa inyo nang buo ang cash surrender value. Binibilang bilang hulog ang mga down payment, deposit at option sa pagbilang ng mga taon ng bayad ninyo.
Pinapayagan din kayo ng batas na:
- ibenta o ilipat sa iba ang mga karapatan ninyo, sa notarized na dokumento, bago ang cancellation;
- habulin ang mga bayad ninyo sa loob ng grace period at bago ang cancellation para maibalik ang bisa ng kontrata;
- bayaran nang maaga ang anumang hulog, o ang buong balance, nang walang interest.
Ang anumang bahagi ng kontrata na nagbibigay sa inyo ng mas kaunti kaysa sa mga karapatang ito ay void (walang bisa).
Kung Hindi Tumupad ang Developer
Sabi ng Section 23 ng PD 957, kung huminto kayo sa pagbabayad, pagkatapos ninyong abisuhan ang developer, dahil hindi nito na-develop ang proyekto ayon sa mga aprubadong plano at timeline, hindi puwedeng kunin ng developer ang mga bayad ninyo (i-forfeit). Puwede kayong humingi ng refund ng naibayad ninyo, hindi kasama ang interest para sa late na bayad, dagdag ang legal interest (ang interest rate na itinakda ng batas).
Ang mga reklamo laban sa developer, gaya ng refund, delay at hindi pagbibigay ng titulo, ay dinidinig ng Human Settlements Adjudication Commission (HSAC). Isulat muna ang demand ninyo at itago ang kopya ng bawat resibo at sulat. Makakatulong ang abogado sa pormal na reklamo. Nagbibigay ang Public Attorney's Office (PAO) ng libreng tulong sa mga kwalipikado.
Condominium: Ano Talaga ang Pag-aari Ninyo
Sa ilalim ng Republic Act No. 4726 (RA 4726), ang Condominium Act, ang pagbili ng condo unit ay nagbibigay sa inyo ng mismong unit dagdag ang bahaging pagmamay-ari ng lupa at ng mga common area (lobby, hallway, amenities) kasama ang ibang may-ari. Kung hawak ng condominium corporation ang mga common area, awtomatikong nagiging miyembro ang mga may-ari ng unit, at kasama ng unit ang membership na iyon. Dapat may master deed (ang pangunahing dokumentong bumubuo sa condo project) ang proyekto na nakatala sa Registry of Deeds. Ang patunay ng pagmamay-ari ninyo ay condo title, na tinatawag na Condominium Certificate of Title (CCT). Pinapanatili ng batas ang pagmamay-ari ng dayuhan sa loob ng limitasyon ng Constitution, kaya hindi puwedeng payagan ng proyekto ang mga dayuhang buyer na lumampas sa 40% na bahaging pinapayagan sa mga dayuhan.
Pagkuha ng Titulo Pagkatapos ng Buong Bayad
Sabi ng Section 25 ng PD 957, dapat ibigay ng developer ang titulo ng lote o unit sa buyer kapag fully paid na. Kung naka-mortgage pa (ginamit na garantiya sa loan) ang lupa o unit sa lender ng developer sa puntong iyon, dapat itong bayaran at palayain ng developer (i-redeem ang mortgage) sa loob ng anim na buwan mula nang mailabas ang titulo. Ang puwede lang singilin sa inyo ng developer ay ang mga bayad na kailangan para iparehistro ang Deed of Sale.
Ang mga hakbang pagkatapos ng Deed of Absolute Sale ay halos katulad ng anumang paglilipat ng titulo: mga tax sa BIR, transfer tax sa treasurer, pagrehistro sa Registry of Deeds, at bagong Tax Declaration sa assessor. Dahil negosyo ng developer ang pagbebenta ng property, iba ang mga tax sa BIR kaysa sa pribadong bentahan ng bahay (kadalasang creditable withholding tax at minsan VAT, hindi capital gains tax). Dapat nakasaad sa kontrata ninyo kung sino ang magbabayad ng aling gastos. Tingnan ang paglilipat ng titulo ng lupa para sa pangkalahatang mga hakbang.
Kung kumuha kayo ng Pag-IBIG o bank loan, ilalabas ang titulo sa pangalan ninyo pero may tala (annotation) ito ng mortgage ng lender. Kapag bayad na ang loan, tingnan ang pag-cancel ng mortgage.
Mga Papeles na Hihingin at Itatago
Itago ang mga original sa ligtas na lugar. Kakailanganin ninyo ang mga ito para sa loan, reklamo o paglilipat ng titulo.
Sa device na ito lang naka-save ang mga tsek ninyo.
Mga Karaniwang Tanong
Paano Malalaman Kung May License to Sell ang Developer?
Humingi sa developer ng kopya ng License to Sell para sa partikular na proyekto at phase, tapos kumpirmahin sa regional office ng DHSUD kung saan naroon ang proyekto. Mag-ingat sa nagbebentang tumatanggap ng bayad pero hindi makapagpakita ng license.
May Refund ba Kung Huminto Ako sa Paghulog?
Sa ilalim ng Maceda Law, kung nakapaghulog kayo ng hindi bababa sa dalawang taon at kinansela ang kontrata, may karapatan kayo sa perang ibabalik (ang cash surrender value) na hindi bababa sa 50% ng naibayad ninyo, mas malaki pagkalipas ng limang taon. Kung kulang sa dalawang taon ang naibayad ninyo, may grace period na hindi bababa sa 60 araw ayon sa batas pero walang refund. Puwedeng magbigay ng mas higit ang kontrata ninyo, pero hindi kailanman mas kaunti.
Refundable ba ang Reservation Fee?
Nakadepende ito sa Reservation Agreement, kaya basahin ito bago kayo magbayad. Sa ilalim ng Maceda Law, binibilang bilang hulog ang mga deposit at down payment sa pagbilang kung gaano na kayo katagal nagbabayad.
Fully Paid na Ako Pero Hindi pa Ibinibigay ng Developer ang Titulo. Ano ang Puwede Kong Gawin?
Sabi ng PD 957, dapat ibigay sa inyo ng developer ang titulo kapag fully paid na kayo. Sumulat sa developer at hingin ito bago ang isang takdang petsa. Kung walang mangyari, puwedeng mag-file ng reklamo sa Human Settlements Adjudication Commission. Tingnan ang Demand Letters.
Pareho ba ang Contract to Sell at Deed of Sale?
Hindi. Sa Contract to Sell, nasa nagbebenta ang pagmamay-ari hanggang fully paid kayo. Ang Deed of Absolute Sale, na pinipirmahan pagkatapos ng buong bayad, ang naglilipat ng pagmamay-ari at nagpapahintulot na iparehistro ang titulo sa pangalan ninyo.
Hindi ito legal na payo. Pangkalahatang impormasyon ito. Para sa payo tungkol sa sarili ninyong sitwasyon, kumonsulta sa abogado. Kung hindi kaya ang bayad, maaaring tumulong nang libre ang Public Attorney's Office (PAO) o ang legal aid office ng IBP.
Nagbabago ang mga bayarin sa gobyerno, mga patakaran at requirements, kaya laging magtanong muna sa opisinang may kinalaman bago pumunta. Huling sinuri noong 8 Oktubre 2026.