Pagkuha ng Titulo ng Lupa Kung Tax Declaration lang ang Hawak Ninyo

Bakit Hindi Sapat ang Tax Declaration

Ibinibigay ng assessor ang Tax Declaration sa sinumang nagdeklara ng lupa para sa real property tax. Matagal nang sinasabi ng Supreme Court na ang Tax Declaration at mga resibo ng buwis ay hindi conclusive (pinal) na patunay ng pagmamay-ari. Magandang ebidensya ang mga ito na hawak ninyo ang lupa at inaangkin ninyo ito bilang may-ari, at nakakatulong ang mga ito sa application para sa titulo, pero hindi kayo nito ginagawang may-ari.

Ang lupang walang titulo ay madalas public land pa rin na pag-aari ng Estado. Ayon sa Constitution, ang public land lang na naka-classify bilang alienable and disposable (A&D) ang puwedeng mapunta sa pribadong tao. Hindi puwedeng ipatitulo ang forest land, protected areas, foreshore (ang baybayin sa pagitan ng high tide at low tide) at lupang kailangan para sa pampublikong gamit, gaano man katagal nakatira roon ang isang tao.

Kaya ang unang hakbang palagi ay alamin ang classification ng lupa. Masasabi sa inyo ng DENR, sa pamamagitan ng Community Environment and Natural Resources Office (CENRO), kung A&D ang lupa at kung may iba nang nag-apply para dito o may hawak nang titulo.

Kung balak ninyong bumili ng lupang walang titulo, basahin muna ang pagsusuri sa lupa bago bumili. Totoong may panganib ang pagbili ng lupang Tax Declaration lang ang hawak.

Residential Free Patent (RA 10023)

Pinapayagan ng Republic Act No. 10023 (RA 10023) ang isang Pilipinong mamamayan na makakuha ng free patent sa residential na lupang talagang tinitirhan nila, kung hindi kailangan ang lupa para sa pampublikong gamit o serbisyo. Ang mga patakaran:

• Dapat naka-zone na residential ang lupa, kasama ang mga townsite.
• Kayo, o ang mga taong pinagkunan ninyo ng lupa, ay dapat humawak at tumira dito nang hindi bababa sa 10 taon, tuloy-tuloy, bilang may-ari at in good faith (tapat na naniniwalang inyo ito).
• Hindi puwedeng lumampas ang sukat sa mga limitasyong ito:

Mag-apply sa CENRO, dala ang survey plan na aprubado ng DENR, ang technical description ng lupa (ang mga sukat ng hangganan nito), at Affidavit of Two Disinterested Persons (mga taong walang mapapala sa inyong application) na nakatira sa parehong barangay at nagpapatunay na hawak ninyo ang lupa. Binibigyan ng batas ang CENRO ng 120 araw para iproseso ang application at ang PENRO (Provincial Environment and Natural Resources Office) ng 5 araw para aprubahan o tanggihan ito. Kung dalawang tao ang umaangkin sa parehong lupa, sa korte mapupunta ang away.

Agricultural Free Patent (Ayon sa Pagbabago ng RA 11573)

Pinasimple ng Republic Act No. 11573 (RA 11573), na naaprubahan noong 16 Hulyo 2021, ang pagpapatitulo ng agricultural na lupa sa ilalim ng Public Land Act. Sa binagong Section 44, puwedeng makakuha ng free patent ang isang natural-born Filipino citizen (Pilipino mula pagkapanganak) kung siya ay:

• hindi nagmamay-ari ng higit sa 12 ektaryang lupa;
• tumira at nagsaka sa lupa, siya mismo o sa pamamagitan ng mga taong pinagkunan niya nito, nang hindi bababa sa 20 taon bago mag-file; at
• nagbayad ng real property tax dito.

Dapat alienable and disposable na agricultural na lupa ng public domain ang lupa, hanggang 12 ektarya. Mag-file sa CENRO (o sa PENRO kung walang CENRO), na may 120 araw para iproseso ito. Kung sino ang pipirma sa patent ay depende sa sukat: ang PENRO para sa mas mababa sa 5 ektarya, ang DENR Regional Director para sa 5 hanggang 10 ektarya, at ang DENR Secretary para sa higit sa 10 hanggang 12 ektarya.

Pinadali rin ng RA 11573 ang pagpapatunay na A&D ang lupa. Sapat nang patunay ngayon ang certification ng isang geodetic engineer ng DENR, na nakalimbag sa aprubadong survey plan at nagsasaad ng mga reference ng land classification.

Ang isang hiwalay na batas, ang Republic Act No. 11231 (RA 11231), ay nag-alis ng marami sa mga lumang paghihigpit sa pagbebenta o pagsasangla ng lupang sakop ng agricultural free patent. Itanong sa CENRO kung aling patakaran ang naaangkop sa inyong patent.

Judicial Confirmation of Title sa Korte

Ang isa pang paraan ay petition sa Regional Trial Court kung nasaan ang lupa. Binago ng RA 11573 ang Public Land Act (Section 48) at ang Property Registration Decree (Section 14 ng PD 1529). Ang mga Pilipinong mamamayan na, sila mismo o sa pamamagitan ng mga taong pinagkunan nila ng lupa, ay nasa open, continuous, exclusive and notorious possession (hawak ito nang hayagan, walang patid, sila lang, at alam ng komunidad) ng A&D na agricultural na lupa, na may good-faith na pag-angkin ng pagmamay-ari, nang hindi bababa sa 20 taon bago mag-file ay puwedeng humiling sa korte na kumpirmahin ang kanilang titulo, para sa hanggang 12 ektarya.

Kaso ito sa korte. May survey, ipinapa-publish ang notice, puwedeng tumutol ang mga ahensya ng gobyerno at sinumang umaangkin sa lupa, at kailangan ninyong patunayan pareho ang inyong paghawak sa lupa at ang classification nito. Kakailanganin ninyo ng abogado at lisensyadong geodetic engineer. Tinutulungan ng Public Attorney's Office (PAO) ang mga qualified.

Kapag pinagbigyan ng korte ang petition, maglalabas ang Land Registration Authority ng decree at maglalabas ang Registry of Deeds ng Original Certificate of Title (OCT), ang unang titulo para sa lupang iyon.

Pagkatapos Mailabas ang Patent

Ang free patent ay ire-register sa Registry of Deeds, na maglalabas ng Original Certificate of Title sa pangalan ninyo. Dalhin ang titulo sa assessor para maipakita ng inyong Tax Declaration na may titulo na ang lupa, at ituloy ang pagbabayad ng real property tax.

Puwedeng ikansela ang patent na nakuha sa pandaraya o sa maling pahayag. Huwag kailanman pumirma ng affidavit na alam ninyong hindi totoo, at mag-ingat sa mga fixer na nangangakong mabilis na makakakuha ng titulo. Pinaparusahan ng batas ang geodetic engineer na gumagawa ng mapa na may maling datos, at ang opisyal ng DENR na nag-aapruba nito.